+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Договор аренды будущей вещи

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Договор аренды будущей вещи

В прошедшую пятницу Пленум ВАС принял постановление, посвященное вопросам аренды пока можно ознакомиться с конечным проектом текста. Документ, вносящий изменения в уже существующее постановление Пленума от Во-первых, как пояснил "Право. Статья регулирует особенности аренды государственного и муниципального имущества, а также говорит о соотношении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и процедуры торгов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Использовать объект аренды по целевому назначению можно после его ввода в эксплуатацию. К этому моменту он уже физически передан арендатору.

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

Использовать объект аренды по целевому назначению можно после его ввода в эксплуатацию. К этому моменту он уже физически передан арендатору. Необходимо ли дополнительно оформить передачу объекта в аренду юридически, т. Сколько времени ждать рекомендаций ВС РФ в данной области, непонятно, поэтому практикующему юристу приходится работать с тем, что есть, и своим опытом он готов поделиться с читателями.

В последнее время в коммерческой практике получили распространение проекты Build-to-suit, предполагающие строительство объекта под конкретного арендатора. Необходимость урегулирования таких отношений привела к созданию конструкции, состоящей из трех договоров — предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Теперь все договоренности сторон можно объединить в одном договоре аренды. Для устранения риска признания договора аренды недействительным достаточно лишь указать в нем, что арендодатель создаст или приобретет объект в перспективе.

В этой связи отсутствует необходимость заключения предварительного договора. Мы полагаем, что с этой целью можно руководствоваться разъяснениями Пленума ВАС РФ, касающимися договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которым он, как и договор аренды будущей вещи, не противоречит законодательству п.

При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору например, местонахождение, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Итак, договор аренды объекта, находящегося в стадии строительства, подписан. Арендодатель передает его арендатору для производства ремонтных и отделочных работ. Пленум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта аренды в момент его передачи арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Также передача объекта арендатору до его ввода в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГСК РФ. Следует добавить, в конце февраля г. Согласно фабуле дела общество осуществляло строительство торговых центров и их сдачу в аренду в формате, подразумевающем предоставление арендаторам пустых помещений без какой-либо отделки.

С арендаторами заключались договоры, предусматривающие проведение работ в помещениях до ввода торгового комплекса в эксплуатацию без компенсации стоимости таких работ арендодателем.

По мнению налоговой инспекции, спорные работы как выполненные безвозмездно в пользу общества должны были учитываться на основании п. В этой связи налоговый орган произвел соответствующее доначисление налогов. Однако Президиум ВАС РФ с его доводами не согласился и указал, что нет оснований рассматривать такие работы как выполненные в пользу общества безвозмездно только по причине того, что они производились арендаторами до сдачи объектов в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности общества на них.

Руководствуясь указанной позицией, можно утверждать, что выполнение арендаторами работ до завершения строительства будущей арендуемой вещи не влечет для арендодателя налоговых рисков. Результаты работ, произведенных арендатором, являются неотделимыми улучшениями имущества, которое он в будущем получит в аренду. Произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя подп.

С налоговой точки зрения, отказ от использования трех договоров аренды выгоден также и для арендатора, т. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора п.

В соответствии с абз. Исходя из этого арендатор не может учитывать сумму амортизации для целей уменьшения налога на прибыль после заключения нового договора аренды. Представляется, что подписание дополнительного акта не требуется. Из содержания п.

Если отдельного акта не имеется, то суд в случае спора будет анализировать обстоятельства нахождения вещи в фактическом владении арендатора. ВАС РФ по этому поводу отметил, что отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору Определение ВАС РФ от Подтверждением этого может являться ранее подписанный сторонами акт о предоставлении имущества арендатору для производства отделочных работ.

С началом использования имущества по назначению связан момент начала внесения арендной платы и иных платежей. Для фиксации этого момента дату начала использования имущества по назначению следует определить в договоре. Не должен являться препятствием для получения арендной платы тот факт, что на момент начала взимания арендных платежей право собственности арендодателя на объект аренды может быть не зарегистрировано в ЕГРП. Пленум ВАС РФ разъяснил, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества например, во исполнение договора купли-продажи и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в ЕГРП, не противоречит положениям ст.

До момента регистрации права собственности на имущество в ЕГРП такое лицо рассматривается в качестве добросовестного арендодателя Постановление ФАС Поволжского округа от Арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, и, пока не доказано иное, он считается надлежащим арендодателем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от После государственной регистрации права собственности арендодателя на объект аренды возможна регистрация самого договора аренды в ЕГРП.

С даты передачи имущества арендатору и до даты государственной регистрации договора пройдет определенное время. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этот период при условии, что имущество передано, соглашение о размере платы за пользование им и по иным условиям пользования достигнуто и исполняется сторонами арендные обязательства существуют и не могут быть произвольно изменены одной из сторон.

Нельзя не отметить, что такой расширительный подход вступает в противоречие с нормой п. Несмотря на то, что указанная норма появилась в ГК РФ в сентябре г. Возможность использования имущества и получения арендной платы по незарегистрированному договору аренды исключает необходимость заключения краткосрочного договора аренды.

Однако в этом случае права арендатора по договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а при переходе права на сданное в аренду имущество к другому лицу арендные отношения не сохраняются.

Поэтому в интересах арендатора обеспечить скорейшую государственную регистрацию договора аренды. Для этого в распоряжении арендатора имеются инструменты принудительного воздействия. В соответствии со ст. При этом уклоняющая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в государственной регистрации. В связи с государственной регистрацией договора аренды может вновь возникнуть вопрос о надлежащей идентификации имущества, переданного в аренду.

Согласно п. Документы, представляемые на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должны отражать необходимую для нее информацию. Постановлением Правительства РФ от На практики встречаются договоры аренды, в которых индивидуализирующие объект сведения указаны приблизительно и отличаются от данных документов кадастрового и технического учета. При этом регистрирующий орган подходит к вопросу описания объекта аренды в договоре формально: наличие даже небольшого расхождения например, в размерах площадей может явиться причиной отказа в государственной регистрации договора Постановление ФАС Дальневосточного округа от Безусловно, описание объекта аренды можно уточнить путем внесения изменений в договор аренды на основании дополнительного соглашения.

Однако между сторонами может возникнуть спор по вопросам описания объекта. Так, риск его возникновения возрастает, если размер арендной платы определен сторонами исходя из площади объекта, которая увеличивается по результатам новых обмеров.

В этом случае понудить сторону заключить дополнительное соглашение к договору аренды сложно. В соответствии с действующим законодательством обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор можно только тогда, когда обязанность его заключения следует из ГК РФ или иного закона. В описанной ситуации законом она не предусмотрена. Конструкция предварительного договора в соответствии с которым стороны обязуются заключить определенный договор в будущем в подобных обстоятельствах не применима.

Также в этом случае будет отклонен иск о принудительной государственной регистрации договора, о чем речь шла выше. В предмет рассмотрения требования о государственной регистрации входят вопросы о ее возможности, а при отсутствии единогласия между сторонами относительно описания передаваемого объекта регистрация невозможна Постановление ФАС Уральского округа от Если государственной регистрации препятствует арендатор, то арендодатель, получив необходимые для нее документы, может воспользоваться правом на одностороннее изменение условий договора аренды о ее объекте.

Право на одностороннее изменение условий должно быть предусмотрено положениями договора в соответствии со ст. Если помехи для государственной регистрации создает арендодатель, то арендатор при отсутствии в его распоряжении документов касательно объекта аренды ввиду их неполучения арендодателем может использовать меры экономического воздействия. Так, надлежащее исполнение обязательства арендодателя по государственной регистрации договора аренды может быть обеспечено неустойкой.

Также в договор аренды может быть включено условие, согласно которому арендная плата уплачивается в меньшем размере до даты его государственной регистрации, — гражданское законодательство предоставляет сторонам право определить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы абз.

Следует отметить, что в разногласия между сторонами относительно описания объекта аренды могут привести к тому, что договор аренды будет признан незаключенным в целом п. Однако, если стороны реально исполняют договор что на момент завершения государственной регистрации, как правило, имеет место риск его признания незаключенным снижается постановления ФАС Волго-Вятского округа от В этом случае при рассмотрении спора о признании договора аренды незаключенным суд может указать, что произошло лишь уточнение площадей или иных показателей, а это не свидетельствует о том, что состав арендуемого имущества не согласован Постановление ФАС Северо-Западного округа от Искусство проверят по пятому пункту Подробнее.

Аренда по новым правилам

Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [вписать нужное] в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

ВАС разрешил аренду будущей вещи

Юридическая консультация во всплывающем чате работает в рамках партнерской программы. Приводя аргументы в виде СНи П и ФЗ-261, он сообщил что в случаи их исполнения (а исполнения с его слов должны быть за счет фонда кап. Ремонта, что тоже считаю спорно) температура полов на первом этаже здания будет ниже положенных 16 градусов.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды недвижимости. Судебная практика и Гражданский кодекс

Означает ли это, что педагогический работник, аттестованный ранее по данному пункту, сможет воспользоваться им еще раз по другой должности. Здравствуйте, подскажите пожалуйста, организация ЧУП директор (основное место работы), он же учредитель, освобождает должность директора, т. Проконсультируйте, пожалуйста, что нам делать.

Доверенность требуется в разных случаях. Продажа ОС, числящегося до выбытия на сч.

Использование материалов возможно только с письменного разрешения администрации. Цены, указанные на сайте, не являются публичной офертой.

Для коммуникации с представителями Сайта пользователь обязан внести некоторую персональную информацию в соответствующие поля формы.

Мужчина полностью выплатил деньги за гараж в соответствии с устным договором, после чего продавец подал на него в суд, чтобы взыскать оставшуюся часть. Хотя у сделки был свидетель…Социальная юридическая служба - явление не редкое, но и не очень распространенное. По стране сейчас известно несколько таких инициатив. В Москве, к примеру, вот уже шесть лет в рамках бесплатной правовой поддержки граждан работает юридическая консультация - правда, всю правовую помощь ее сотрудники оказывают по телефону.

Бесплатные юристы РФ Бесплатная консультация с по телефону. Консультации юриста онлайн безвозмездно по телефону отправьте заявку прямо на данный момент.

Юридическая консультация онлайн способна оказать полный комплекс. Юридическая консультация онлайн - задайте вопрос юристу. Если вы посетили наш портал, то вам, как и тысячам россиянам сегодня, требуется помощь юриста. Юридические услуги: бесплатная консультация юриста и платная юридическая помощь. Юридический форум - бесплатная юридическая консультация адвоката онлайн, цена, купить в Одессе - Prom. Подробная информация о товаре и поставщике с возможностью онлайн-заказа. Бесплатная консультация юриста онлайн advocat777.

Для получения бесплатной Юридической консультации Он-лайн заполните, пожалуйста, форму в левой нижней части экрана (Экспресс-консультация.

Знание законодательных основ оформления развода и начисления алиментов позволяет избежать длительных и затратных судебных разбирательств. Знание своих прав позволяет верно определить объем обязанностей каждого из бывших супругов. После развода или даже в период нахождения в законном браке супруги вправе разделить имущество.

Законом предусмотрено два различных режима:Брачный договор может быть заключен как до момента регистрации брака, так и в любой момент. Его расторжение или изменение невозможно по инициативе только одного супруга.

Аренда будущей недвижимости. Долгое время закон и судебная практика не позволяли заключать договор аренды недвижимого.

А также незнание своих прав и возможностей. Наш опыт полностью преодолевает эти проблемы. Каждый юрист и юрист в компании является опытным медиатором.

На консультации юриста вы можете найти решение проблемы. Правила предоставления юридической консультации 1. Опытные юристы и адвокаты в Петербурге. Юридическое сопровождение сделки Сопровождение сделок по недвижимости.

Сейчас платит каждый месяц 12000 на троих. Всё это время, больше 5 лет он с ними не общался, никак не интересовался, не звонил, не приезжал. Сейчас у нас другая семья, как отца они его не знают, не воспринимают. Сейчас он начал ездить в школу, сначала к маленькой приехал, сказал что он её папа, вчера среднюю довёл до слёз, они ему говорят сами что не ходи за мной, мы не хотим с тобой общаться.

Москвы в рамках общественной программы "Pro Bono" проводит в своем офисе по адресу: г. Здесь для граждан социальной категории организованы бесплатные консультации. Адрес: Ленинский проспект, дом 2А, офис 313. Московский городской университет управления Правительства Москвы продолжает работу по оказанию бесплатных юридических услуг жителям г.

Нужна онлайн-консультация адвоката или юриста. На Украине трудно найти толкового юриста даже в реале, а вы надеетесь на инет:)) ) Подскажите пожалуйста адрес бесплатной онлайн консультации юриста.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ада

    Я извиняюсь, но, по-моему, Вы не правы. Давайте обсудим это. Пишите мне в PM, пообщаемся.

  2. Устин

    такое часто бывает.